A Crise de Acessibilidade Habitacional nos EUA: Por Que os Americanos Não Estão Comprando Casas em 2025?

[Igor Pereira]

🏠 A Crise de Acessibilidade Habitacional nos EUA: Por Que os Americanos Não Estão Comprando Casas em 2025?

Por Igor Pereira – Analista de Mercado e Membro Junior Wall Street NYSE
ExpertFX School | Análises Institucionais para Traders

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📉 O Maior Descolamento da Acessibilidade Imobiliária em 35 Anos

A proporção entre o custo mensal da hipoteca (incluindo principal, juros, impostos e seguro) e a renda mediana nos EUA atingiu 39,7% em junho de 2025, o maior patamar desde o início da série histórica em 1990. A média de longo prazo é de 29%, e durante a crise imobiliária de 2008 essa proporção chegou a apenas 22%.

❗ Ou seja: o custo de financiar uma casa hoje está 37% acima da média histórica.

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🔎 A Profundidade do Problema: Não Basta Cortar Juros

Muitos analistas acreditam que a simples queda nas taxas de juros hipotecárias traria alívio. Contudo, segundo simulações feitas pelo analista Igor Pereira, isso está longe da realidade:

• Cada corte de 0,50 p.p. nas taxas reduz a razão de pagamento/renda em apenas 1,5 p.p.

• Em contrapartida, uma queda de 5% no preço das casas reduz a razão em 2,0 p.p.

Portanto, para retornar à acessibilidade histórica de 30%:

• As taxas de hipoteca precisariam cair de 7% para 5,3%,
  e

• Os preços dos imóveis precisariam cair 15%.

Essa combinação exigiria um grande corte de juros pelo Fed (algo em torno de 200 bps), recessão técnica ou deterioração aguda da economia.

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📊 Sinais de Demanda em Colapso

A percepção da população acompanha os dados:

• 84% dos americanos acreditam que é um mau momento para comprar uma casa, o nível mais pessimista já registrado.

• 

• Vendas existentes caíram 25% em relação ao padrão pré-pandemia.

• Vendas pendentes recuaram 31%.

• Pedidos de hipotecas para compra despencaram entre 29% e 47% comparado a 2018-2022.

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🧮 Simulação: Quando a Acessibilidade Voltaria?

Queda nos Preços	Taxa Hipotecária	Razão Pagamento/Renda Estimada
-15%	5,3%	30,0% (nível histórico)
-10%	5,8%	32,0%
0%	7,0%	39,8% (nível atual)
-5%	6,5%	36,3%

📌 Conclusão: Pequenos cortes de juros não resolvem. A única forma de restaurar a acessibilidade é via queda expressiva nos preços dos imóveis, algo que apenas ocorre com recessão, desemprego ou aperto fiscal prolongado.

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🌎 Quais os Impactos no Mercado Financeiro?

🏦 Federal Reserve

• O Fed segue pressionado por Trump a cortar juros agressivamente.

• Com dados fracos de emprego e inflação moderada, há espaço técnico para iniciar o ciclo de cortes já em julho.

• O problema habitacional será um dos argumentos centrais para justificar afrouxamento monetário.

💵 Dólar Americano (DXY)

• Cortes de juros tendem a enfraquecer o dólar.

• No entanto, a fuga para segurança (em caso de crash imobiliário) pode momentaneamente sustentar o índice.

🪙 Ouro (XAU/USD)

• Um cenário de cortes de juros, recessão e deterioração de ativos reais (como imóveis) fortalece o ouro como ativo de proteção.

• Expectativa de valorização do XAU/USD nos próximos trimestres.

📉 Setor Imobiliário e Ações Correlacionadas (REITs, bancos)

• Alta inadimplência em hipotecas pode pressionar bancos regionais.

• Construtoras e fundos imobiliários listados tendem a sofrer com correção de preços.

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📍 Estados com Queda de Preços Acelerada

Segundo o Zillow, 32 estados registraram queda nos preços residenciais em maio de 2025. As maiores quedas (de 0,4% a 0,6% no mês) ocorreram em:

• Califórnia

• Texas

• Arizona

• Flórida

• Estados do Noroeste do Pacífico (como Oregon e Washington)

Se anualizadas, essas quedas representam desvalorizações entre 5% e 7% ao ano.

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✅ Conclusão ExpertFX School

O mercado imobiliário americano vive uma crise silenciosa, mas estrutural.
A desconexão entre preços de imóveis, renda e custo de financiamento chegou a um ponto insustentável.

❗ O retorno dos compradores ao mercado depende de ajustes drásticos nos preços das casas e/ou cortes substanciais nas taxas hipotecárias — algo que historicamente só ocorre com recessões formais ou choques monetários.

O trader ou investidor atento deve monitorar:

• Próxima decisão do Fed (julho/setembro);

• Dados de emprego e inflação;

• Tendência de inadimplência hipotecária;

• Correlação com ativos defensivos (ouro, Treasuries).

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